Alquileres en CABA: la suba mensual más baja del año reorganiza el ranking de barrios

Vamos a los números. Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron en septiembre una suba mensual de 1,31%, el ritmo más bajo observado en lo que va del año, de acuerdo con el último relevamiento de Zonaprop. En la comparación interanual, los valores acumulan un incremento del 28,7%, todavía por debajo de la inflación general del período, lo que muestra una desaceleración progresiva en el ajuste de los contratos.

Palermo se mueve por encima del promedio y sube al podio

Dentro de ese promedio general, Palermo mostró un comportamiento diferenciado: el barrio incrementó sus precios 1,48% respecto de agosto y alcanzó un valor medio de un millón cinco mil cuatrocientos veinticuatro pesos mensuales para un departamento de dos ambientes. Con ese movimiento, desplazó a Núñez del segundo puesto y lo relegó al tercero, con un valor cercano al millón tres mil ciento treinta y ocho pesos. Puerto Madero, en tanto, conserva la cima del ranking y se ubica a mucha distancia del resto, con un alquiler medio de un millón doscientos sesenta y ocho mil ciento ochenta y seis pesos.

Posición,Barrio,Alquiler medio 2 ambientes,Variación mensual,1,Puerto Madero,$1.268.186,-,2,Palermo,$1.005.424,1,48%,3,Nuñez,$1.003.138,-,Más económico,Lugano,$660.673,-

El precio como reflejo de una forma de vivir

Para Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, la diferencia entre barrios no se explica únicamente por los metros cuadrados. Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa, señala. El ejecutivo agrega que quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse, un factor que pesa especialmente en zonas consolidadas como Palermo.

“Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya; sus posiciones pueden alternarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

Según describe el especialista, el corredor de Libertador y el desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal son factores que sostienen la demanda en Núñez, por lo que el desplazamiento podría no ser definitivo. Bajo esa lectura, el podio entre ambos barrios podría modificarse nuevamente en los próximos meses a medida que avancen las obras de infraestructura y se reacomoden las preferencias de los inquilinos.

El otro extremo: los barrios más económicos de la Ciudad

• Lugano: $660.673 mensuales, el valor más bajo de CABA.
• Nueva Pompeya: por debajo de $731.000.
• La Boca: también por debajo de $731.000.

En el segmento de mayor superficie, el relevamiento consigna un valor promedio de un millón doscientos catorce mil doscientos sesenta y siete pesos para un departamento de tres ambientes de aproximadamente 70 metros cuadrados. La comparación con el año previo muestra que la dinámica de los precios, aunque sigue al alza, perdió impulso respecto de los primeros meses de 2026, cuando los ajustes mensuales se ubicaban por encima del dos por ciento en varios barrios porteños. El indicador a mirar el mes que viene es la variación de Palermo frente al promedio general: si la diferencia se sostiene, el barrio podríaar el segundo puesto; si se achica, Núñez estaría en condiciones de recuperar la posición.