Una desarrollora local adaptó el "pasanaku" boliviano y propone llegar al departamento propio con cuotas de 500 dólares mensuales

Vamos a los números: la desarrolladora Spazios presentó un sistema de ahorro grupal para la adquisición de viviendas que toma como punto de partida una práctica tradicional de Bolivia conocida como "pasanaku" y la resignifica para el mercado argentino bajo la denominación "Tapiolaku". La propuesta consiste en reunir a diez personas que aportan 500 dólares por mes cada una, lo que arroja un fondo común de 5.000 dólares mensuales. En diez meses, ese acumulado alcanza los 50.000 dólares y permite comprar un departamento a cada uno de los integrantes del grupo, en un proceso que se extiende durante ocho años y cuatro meses.

Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de Spazios, explicó a este medio que el mecanismo se desarrolla en ciclos sucesivos. En cada ronda se realiza un sorteo y el beneficiario recibe la primera propiedad, aunque debe continuar con sus aportes hasta completar los cien meses previstos. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", señaló el directivo, quien destacó que la iniciativa apunta a sectores que no logran acceder al crédito hipotecario tradicional.

Los resguardos legales frente al incumplimiento

El principal punto crítico del esquema es el riesgo de que algún participante deje de pagar después de haber recibido su vivienda, habiendo aportado apenas una fracción del valor total. Para morigerar ese escenario, el sistema propone tres niveles de protección cuya complejidad varía según el grado de confianza entre los miembros del grupo.

• Escritura con deuda explícita: se deja constancia en el documento de compraventa de que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas pendientes, lo que funciona como un reconocimiento formal del saldo a pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como copropietarios de cada vivienda y le otorgan al beneficiario el derecho de uso y habitación, de modo que puede vivir en el inmueble sin pagar alquiler, pero la transferencia definitiva recién se concreta cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: una figura fiduciaria se constituye en titular de los inmuebles durante toda la operatoria y solo los transfiere a cada participante cuando se cumplen las condiciones pactadas, lo que ofrece el mayor grado de resguardo frente a incumplimientos.

El factor inflación y la actualización de cuotas

Además del riesgo crediticio, la propuesta contempla la posible suba del precio de las propiedades a lo largo de los cien meses, una variable relevante en un mercado acostumbrado a ajustes inflacionarios sostenidos. Para evitar que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos queden en desventaja respecto de los primeros adjudicatarios, el esquema prevé un mecanismo de ajuste periódico de las cuotas, si bien la nota original quedó trunca antes de detallar el índice de referencia utilizado.

En términos de comparación con el año anterior, cabe señalar que la operatoria se inscribe en una tendencia creciente de esquemas de ahorro colaborativo para bienes durables que se observa en distintos países de la región, aunque con adaptaciones locales en materia de instrumentos jurídicos. La particularidad del "Tapiolaku" radica en ofrecer tres capas sucesivas de protección legal, desde la más sencilla hasta la más sofisticada, de modo que cada grupo pueda elegir el nivel de resguardo que considere adecuado.

Para los analistas del sector inmobiliario consultados, la clave pasa por analizar con lupa la redacción de los contratos, el rol del fiduciario cuando se opta por esa variante y la trazabilidad de los aportes, tres ejes que concentran la mayor parte de los conflictos potenciales en este tipo de operatorias. En el siguiente cuadro se resumen los rasgos centrales del esquema:

• Integrantes por grupo: diez personas.
• Aporte mensual por participante: 500 dólares.
• Fondo común por ronda: 5.000 dólares.
• Valor objetivo por vivienda: 50.000 dólares.
• Duración total: 100 meses (ocho años y cuatro meses).
• Mecanismo de adjudicación: sorteo en cada ciclo.
• Niveles de protección: escritura con deuda, condominio con usufructo o fideicomiso.

De cara al mes que viene, el indicador clave para seguir de cerca será la cantidad de grupos conformados y el grado de avance en la instrumentación de los fideicomisos, dado que esa variante concentra el mayor nivel de sofisticación legal y la que mejor puede proteger a los participantes frente a eventuales incumplimientos. También resultará relevante observar cómo se define el índice de actualización de cuotas, un aspecto que la propuesta mantiene abierto y que resulta determinante para preservar la equidad entre los distintos ciclos de adjudicación.