Vender un departamento en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué tributos y costos quedan en pie

El precio de venta de un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dejó de arrastrar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), derogado a mediados de 2024, y tampoco tributa más el impuesto cedular del 15 por ciento sobre la ganancia cuando la operación la encara una persona física en forma ocasional. Esa es, en la práctica, la fotografía más simple de un mercado que igual sigue sumando partidas en la cuenta final: comisiones inmobiliarias, honorarios de escribano, Impuesto de Sellos y, si aparece un crédito hipotecario, tasación, seguros y cargos administrativos. Para quien firma el boleto de compraventa, el número que figura en el cartel nunca es el número que termina pagando.

Comisiones, escribano y Sellos: la parte que sigue vigente

Cuando interviene una inmobiliaria, la retribución habitual se mueve entre el tres y el cuatro por ciento del valor de la operación, con variaciones según lo que acuerden las partes. Esa comisión, sumada a los honorarios del escribano por la escritura traslativa de dominio, más el Impuesto de Sellos, configura el trío de gastos que ninguna venta puede esquivar. A eso se agregan, si la compra se financia con hipoteca, la tasación exigida por el banco, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que la entidad cobra por gestionar el préstamo.

Sobre el Sellos, Daniel Tapiola, director general de la desarrolladora Spazios, explicó a este medio que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5 por ciento, y que existe una exención para la compra de primera vivienda o vivienda única hasta un valor que el desarrollador ubicó en torno a los 220 millones de pesos. Cuando la operación supera ese tope, el tributo grava únicamente el excedente, una regla que funciona como un beneficio progresivo para el comprador.

“La alícuota general en CABA es del 3,5 por ciento y hay una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente 220 millones de pesos. Cuando se supera ese tope, el impuesto se aplica solamente sobre el excedente.”Daniel Tapiola, CEO de Spazios

Qué cambió para el vendedor y qué se mantuvo en el esquema

• ITI (inmuebles comprados antes del 1 de enero de 2018): representaba el 1,5 por ciento del precio de venta. Fue derogado a mediados de 2024, de modo que esas operaciones ya no tributan ese concepto.
• Impuesto cedular (inmuebres adquiridos desde 2018): gravaba con el 15 por ciento la ganancia calculada sobre el valor de compra actualizado. Quedó exento para ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad usada como inversión.
• Ganancias en el régimen general: la exención no alcanza a quienes venden como parte de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, por ejemplo, una desarrolladora que construye y vende dentro de su giro comercial.
• En la provincia de Buenos Aires, Sellos ronda el 2 por ciento y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, un esquema distinto al porteño donde la carga recae, en general, sobre el adquirente.

La foto, mirándola con detenimiento, muestra que la presión tributaria sobre la venta ocasional cayó en términos reales, pero los demás costos de la operación siguen siendo los mismos de siempre. Para el vendedor, el ahorro es concreto: en una operación de cien mil dólares que antes pagaba 1.500 dólares de ITI, hoy esa partida directamente desaparece. Para el comprador, en cambio, el desembolso se sostiene porque comisiones, escribano, Sellos y, eventualmente, los gastos del crédito hipotecario, se mantienen vigentes y forman parte inseparable del presupuesto de cualquier escritura.