El departamento porteño se encogió: cómo cambió la oferta en casi cien años

Vamos a los números. La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires cambió de manera sostenida a lo largo de casi un siglo, con una caída pronunciada en la superficie cubierta mediana y un avance notorio de las unidades más chicas. Así lo refleja un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad, ordenados según el año de construcción de cada propiedad.

Menos metros, menos ambientes

El dato más elocuente es el de la superficie. Las unidades construidas desde 2020 tienen una superficie cubierta mediana de 46 metros cuadrados, mientras que las edificadas en la década de 1930 alcanzan los 102 metros cuadrados. La diferencia es de 56 metros cuadrados, equivalente a una reducción del 55%. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese movimiento y pasó de cuatro a dos.

• Construidas en los años 30: 102 m² cubiertos y 4 ambientes en la mediana.
• Construidas entre 1970 y 2000: medianas de entre 60 y 62 m².
• Construidas desde 2020: 46 m² cubiertos y 2 ambientes en la mediana.

La composición por tamaño confirma la misma tendencia. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a apenas el 1,9% entre los levantados en los años 30. En el otro extremo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados pasaron del 53,2% al 9,4% del total de la oferta. El informe subraya que la principal transformación se dio en la cantidad de ambientes, mientras que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período analizado.

Cocheras: cada vez más afuera del precio

Otro cambio relevante aparece en las cocheras y en qué considera el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se redujo al 13,9%. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2% al 14%. La comparación con el año anterior muestra, en este punto, un corrimiento estructural: la cochera dejó de ser parte del paquete habitual y pasó a negociarse como un adicional.

Los barrios: donde más se sintió el recorte

Las diferencias entre barrios son marcadas al comparar viviendas anteriores a 1980 con las edificadas desde 2010. En Recoleta, la superficie cubierta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50%. En Monserrat la reducción fue del 41% y en Palermo, del 40%. En el otro extremo aparecen barrios donde el achicamiento fue sensiblemente menor: Villa Devoto registró una caída del 6%, Villa del Parque del 8,5% y Villa Urquiza del 9,6%. El contraste muestra que el fenómeno se concentró en las zonas con mayor densidad de construcción nueva.

En síntesis, el relevamiento describe una oferta que se volvió más chica en metros y en ambientes, con cocheras que tienden a salir del precio publicado y con diferencias marcadas entre los barrios del norte y el centro porteño respecto de los del noroeste. Para el mes que viene, el indicador a mirar es la evolución de la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 y, en paralelo, qué porcentaje de avisos vuelve a incluir la cochera dentro del valor de venta, dos variables que muestran si la tendencia al achicamiento y a la fragmentación del precio se sostiene, se profundiza o empieza a revertirse.